全体の流れをつかみたい!素朴な疑問に答えてほしい!

相続した不動産。
住む予定がないのにずっと持ち続けていてもあまりいいことはありませんよね。

毎年固定資産税を払わないといけませんし、
築年数が増えれば増えるほど資産価値は下がります。

それに、住んでない家って傷むのが早いんですよね。

 

だったら早めに売ってしまいたいって考えるのは当然です。

 

でも、相続した不動産の売却って、いったい何からやればいいの?
税金ってどうなるの?
とにかくわからないことだらけ(>_<)

調べようと思っても、法律や税金の細かい話ばかりで全体像が見えない!
難しい話や専門的な話ばかりで、素朴な疑問に答えてくれるものがない!

わかります、その気持ち。

 

そこで、そんなあなたのために、
相続から売却までのおおまかな流れと、その際に発生する税金についてQ&A形式で説明します!

 

前半はざっくりと全体の流れを説明。
後半は、よくある素朴な疑問についてQ&Aで解説しています。

 

これを読めば、全体像とやるべきことがだいたい理解できると思います。

なので、がんばってついてきてくださいね!
いいですか?
では、行きますよーー(´▽`)ノ

 

 

目次

相続から売却までの流れ

【素朴な疑問Q&A】

相続・売却に関するQ&A
Q.遺産分割協議書は絶対に作らないとダメ?
Q.遺産分割協議書ってどうやって作ればいいの?
Q.相続登記を省略して売却できる?
Q.相続人が3人いる。どう登記して、どう売却するの?

税金に関するQ&A
Q.相続した不動産を売却したら相続税がかかる?
Q..自分の場合、相続税はかかる?
Q.相続税評価額はどうやって計算するの?

Q.年収が150万円だけど、相続不動産を5000万円で売却したら確定申告が必要?
Q.譲渡税っていくらくらい?計算方法は?
Q.相続税を納めて譲渡税も納めるの?

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相続から売却までの流れ

まずは全体のざっくりとした流れから。

遺産として不動産を相続してから売却するまでは、次のような流れになります。

 

1.遺産分割協議

相続人が集まって話し合い、遺産をどのように分けるか決めます。

そのためには遺産として何がどれくらいあるのか調べておかないといけません。

預貯金や保険がいくらあるのか
不動産はどれくらいの価値があるのか・・・などなど。

 

>>不動産の価値をおおまかに知りたいならこちら

 

相談して決めた内容を「遺産分割協議書」にまとめます。

 

2.不動産の名義人を変更(相続登記)

管轄の法務局へ相続登記の手続き申請をします。

亡くなった人の名義から、相続する人の名義に変更するんです。

 

3.仲介業者に依頼して売却

不動産屋さんなど仲介業者に依頼して、不動産の売却活動をスタートさせます。

ひとことで不動産といっても、いろいろあります。

・マンション ・一戸建て ・土地
・収益物件(アパートや駐車場)
・農地(畑)・山林など

不動産会社によって得意分野が異なるので、その物件を得意とする不動産会社に依頼した方が、高く売ってくれる可能性が高まります。

 

不動産査定サイトを利用すると効率よく不動産会社選びができますよ。

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4.確定申告・納税

不動産を売却して利益を得た場合は「譲渡税」を納税しなければなりません。

譲渡税とは不動産を売却した利益にかかる所得税と住民税のことです。

そのため、いくら利益が出たのが確定申告をする必要があります。

 

 

以上、不動産を相続してから売却するまでの流れをざっと説明しました。

本当に、おおまかな流れをざっと説明しただけなので、まだまだ疑問がいっぱいですよね。

これってどういうこと?
具体的になにをすればいいの?って。

 

大丈夫です。
ここから素朴な疑問にお答えしていきますからね。

ありがちな疑問をQ&Aでまとめてみました。

 

素朴な疑問Q&A

 

相続・売却に関するQ&A

 

Q. 遺産分割協議書は絶対に作らないとダメ?

絶対にというわけではないですが、作っておいた方がいいです。
亡くなった人の預金をおろすときに銀行から提出を求められることもありますし、法務局で不動産の相続登記をするときも必要ですから。
ただし、次のような場合は遺産分割協議書がなくても相続登記できます。

・法定持分のとおりに相続登記するとき
・遺言書がある場合
・相続人が1人しかいないとき

逆に言えば、これ以外のケースでは相続登記をするとき必ず遺産分割協議書が必要になるということです。

あと、「法定持分のとおりに相続登記するとき」は遺産分割協議書がなくてもいいんですが、 「相続人は子供3人だから自宅一戸建てを3分の1ずつ登記」と安易に共有名義で登記するのは避けてください。
売却するときに、いちいち3人が集まらないといけなくなります。

1つの不動産を複数人で相続する場合については、こちらの質問も参考にしてください。

>>Q.相続人が3人いる。どう登記して、どう売却するの?

 

遺産分割協議書ってどうやって作ればいいの?

「遺産分割協議書」で検索すれば、書き方の例がいろいろ出てくるので、自分たちのケースに近い例を探してワードか何かで作ればいいですよ。
手書きでも大丈夫です。

>>Wordのサンプルをダウンロードできる!遺産分割協議書の書き方はこちら
専門家にお願いするのもアリです。

遺産分割協議書の作成だけなら3~5万くらいが相場です。
相続人調査や戸籍の取り寄せなど他の書類集めもまとめてお願いする場合は10万くらいかかるようです。

遺産分割協議書を依頼できる専門家は、行政書士・司法書士・弁護士です。

でも、遺産の中に不動産があるなら、司法書士に依頼するのがおすすめ。
不動産の登記は司法書士にしか頼めないからです。
どうせ相続登記のときにお願いするなら、遺産分割協議書の段階から司法書士にお願いしておいた方が、手間も費用も抑えられますしね。

司法書士事務所だと、遺産分割協議書から相続登記までパッケージ料金で引き受けてくれるところがありますよ。

もめてしまいそうだから間に入って話をまとめてほしいっていう場合は弁護士です。

司法書士にしても弁護士にしても、「相続」を専門にやっている事務所の方が確実です。

「相続」に関する面倒なことを専門家に全部お任せしたい!っていう場合は、こちらのサービスが便利ですよ。

>>日本相続事務代行協会の「相続手続き包括支援プラン」はこちら

 

相続登記を省略して売却できる?

相続登記をするには「登録免許税」として固定資産税評価額の0.4%を法務局に納める必要があります。

司法書士に依頼すると、これとは別に数万円~十数万円の報酬が必要です。

評価額2000万円の不動産なら
2000万円×0.4%=8万円
プラス十数万円で、合計20万円ちょっとかかります。

まあまあのお値段ですよね。

 

でも費用をかけて名義変更しても、どうせすぐ売却して買い手の名義に変更することになるので、なんだかもったいない気がします。
相続登記を省略して、そのまま売却できないの?って思ってしまいますよね。

わかります。その気持ち。

でも、残念ながら相続登記を省略して不動産を売却することはできないんです。

相続登記の費用がもったいないって思うなら、自分で登記申請の手続きをするといいですよ。
それなら費用は登録免許税だけで済みますからね。

いろいろ調べたり、問い合わせたり、法務局に足を運んだりと手間はかかるけど、がんばれば自分でできないことはないです。

 

相続人が3人いる。どう登記して、どう売却するの?

1つの不動産について、「3人で3分の1ずつ」と共有名義で登記することは可能です。

でも、売却を考えているなら共有名義で相続登記するのは避けた方がいいです。

共有名義にした場合、売却が決まって売買契約を結ぶ日や決済の日には、名義人全員が立ち会わないといけませんし、全員の意思が揃っていないと売却が前に進みません。

ではどうすればいいのか・・・?

こういうときは「換価分割」という方法が便利です。
いったん代表名義人1人で登記して、売却後に3人で現金を分けるという方法です。

たとえば、いったん長男1人の名義で登記しておいて、売却代金を長男・次男・三男で3等分するという具合です。

この場合、長男名義の不動産を売ったお金を次男と三男に分けたら、長男から次男・三男への贈与になって贈与税が発生しないか?と思うかもしれません。

でも、遺産分割協議書に「換価分割をする」と明記しておけば大丈夫です。
売却する際の便宜上、代表者一人の名義にしているだけであることがわかりますから、贈与税は発生しません。

 

税金に関するQ&A

 

相続した不動産を売却したら相続税がかかる?

この質問はありがちなんですが、相続税と譲渡税がごっちゃになってしまってるんですね。

でもわかります。
税金の話ってただでさえ難しいのに、相続した不動産を売却するときはいろんな税金がでてきて混乱しちゃうんですよね。

ちょっと話を整理してみましょう。

「相続税」は相続したときにかかる税金です。
不動産に限らず、お金や株なども含めて相続したすべての財産の価値が一定のレベル以上(かなり高額)の場合に、相続税がかかるんです。
相続するだけで税金がかかることになり、相続した不動産を売却する・しないは関係ありません。

一方、不動産を売却したときにかかる税金は「譲渡税」です。
正確には「譲渡所得にかかる所得税・住民税」といって、土地や建物を売却して利益が出たときに、その利益に対して税金がかかるものです。
相続した不動産に限らず、自宅でも、投資用物件でも、とにかく不動産を売却して利益が出たときにかかってくるのが譲渡税です。

ですから、相続した不動産を売却するときは、

まず相続した段階で「相続税」、
売却した段階で「譲渡税」

という2つの税金のことを考えておかないといけないんです。

 

自分の場合、相続税はかかる?

少しでも遺産を相続すれば相続税がかかるというわけではありません。
遺産額から「基礎控除額」を引いた額に対して税金がかかることになっています。

基礎控除の額は平成27年1月より、大幅に引き下げられて、
3000万円+(600万円×法定相続人の数) となっています。

たとえば、
相続人が1人の場合なら3600万円
相続人が2人の場合なら4200万円
相続人が3人の場合なら4800万円  です。

遺産がこの額を超えると相続税がかかります。

>>相続税の計算方法はこちら

これまでは、相続税がかかるのはお金持ちの家庭だけと思われていましたが、この基礎控除額の引き下げによって対象者が大幅に増えると見込まれています。
都市部の一戸建て、生命保険、貯金などを合わせると、一般的な家庭でも該当してくるのではないでしょうか?

 

相続税評価額はどうやって計算するの?

相続税を計算するとき、不動産の場合は「相続税評価額」を使います。

この「相続税評価額」がいくらになるのか。
これがまた結構面倒な計算になるんです(TдT)

マジメにちゃんと計算したいっていう人はこちらの記事を読んでください。

>>相続税評価額の計算方法

路線価方式とか倍率方式とか、計算方法があるわけですが、
でもね、はっきり言ってこのとおりに計算しようとしても、挫折する可能性「大」です。

角地、二方道路、三方道路、不整形地、間口が狭小な宅地など、いろいろ補正が入って評価額は変わってくるので、結局ちゃんと計算するのは難しいんです。

大変な思いをして厳密な評価額を計算しなくても、だいたいこれくらいっていう目安がわかれば十分だと思います。
目安として、おおよその評価額なら簡単に計算できるんですよ。

(実勢価格)×0.7=おおよその評価額

実勢価格は不動産一括査定サイトを利用すれば簡単に教えてもらえますよ。

しかも無料で。

別に今すぐ売却しようっていうわけじゃないのに不動産屋が来てあちこちチェックされるのは面倒だなって思ったアナタ。

不動産一括査定サイトでは「訪問査定」と「机上査定」の2つの査定方法があって、「机上査定」を選べば、わざわざ来てもらうこともなく、過去のデータと照らし合わせて価格を出してくれるのでお手軽ですよ。

↑ここで「机上査定」の方を選べばOKです。
入力はカンタンな内容なので1分程度でできますよ。

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年収が150万円だけど、相続不動産を5000万円で売却したら確定申告が必要?

不動産を売却して利益が出たときは譲渡税(譲渡所得にかかる所得税・住民税)の申告が必要です。

譲渡税は「分離課税」といって、お給料など他の所得とは合算せずに課税されます。
ですから、年収がいくらというのはまったく関係ありません。

ちなみに、課税されるのは利益が出た場合だけです。
売却して損失が出た場合は課税されませんし、確定申告も不要です。

ただし、税務署から問い合わせが入ることがあるので、確定申告をしない場合でも説明できるよう資料は残しておきましょう。

 

譲渡税っていくらくらい?計算方法は?

譲渡税の基本的な計算式は次のとおりです。(譲渡税)=(譲渡益)×税率

(譲渡益)=売却金額-(取得費+諸経費)

税率は、その不動産を所有していた期間が5年を超えるかどうかで変わります。
5年を超える場合は20.315%、5年以内の場合は39.63%と高くなります。

親からの相続の場合は、親が所有していた期間もあわせてカウントできるので、たいていは20.315%の方になるでしょう。

「取得費」というのはその不動産を自分が購入したときの価格ですが、親からの相続の場合は親が購入したときの価格を使います(減価償却はします)。

5000万円で売れたけど、取得費が4000万円で諸経費が300万円かかっているなら、
5000万円-(4000万円+300万円)=700万円

譲渡益は700万円ということになりますね。

でも、相続の場合、親やそのまた親が購入したときの資料なんて残ってなくて取得費がわからないケースが多いですよね。

その場合は、「売却金額の5%」を取得費として計算します。

さっきの例だと売却金額5000万円の5%で250万円が取得費です。

譲渡益=5000万円ー(250万円+諸経費300万円)=4450万円

 

そうなんです。
取得したときの資料が残っていない場合、譲渡益が異様に高くなってしまうんです。
つまり譲渡税も高くなるってことです。

譲渡益4450万円に税率20.315%をかけたら904万円です。
納める税金が900万円って。。。。(((゜Д゜;)))

 

でも、安心してください。
特別控除の制度がいくつかあります。

1つは「マイホーム特例」というもので、自分が住んでいた不動産を売るときは3000万円の控除が受けられるものです。

譲渡益が4450万円-3000万円=1450万円になるので、
1450万円×20.315%=294万円。

おっ、610万円も税金が安くなった!

ただ、「自分が住んでいた不動産」なので、親だけが住んでた不動産ではダメ。
自分が親と同居していた家を相続して売る場合ならOKです。

 

もう1つは「空き家特例」というもので、こちらは親が亡くなったために親の家が空き家になってそれを相続して売るという場合でもOK。
マイホーム特例と同様に3000万円の控除が受けられます。

ただし、旧耐震基準(昭和56年5月31日以前に建設)の家を更地にしてから売るなど、いろいろ要件があります。

要するに、危険な空き家が放置されることがないように、取り壊してから売却した場合だけ優遇しますよ、という制度です。

解体費用がかかるけど、3000万円も控除が受けられるなら節税効果の方が高くなるケースが多いと思いますよ。

>>解体費用を知りたい人はこちらをチェック

 

相続税を納めて譲渡税も納めるの?

相続した不動産を売却するときは、
まず相続した段階で「相続税」、売却した段階で「譲渡税」という2つの税金のことを考えておかないといけないと説明しました。

相続した段階で相続税を納め、売却した段階で譲渡税を納めるとなると、なんだか二重に税金を取られてるみたいでちょっと納得いきませんよね。
どっちか1つにしてくれない?って思ってしまいます。

実は、相続した不動産を売却するときは、譲渡税を計算する際、相続税の額を取得費として加算できる特例があるんです。
すでに納めた相続税も、その不動産を取得するためのコストとして見てくれるわけですね。
これならちょっと納得できます。

さっきの例で見てみましょう。
相続した不動産を売った「譲渡益」が1450万円でしたね。
これに税率をかけて譲渡税は294万円という計算でした。ですが、この相続についてすでに100万円の相続税を納めていた場合、
譲渡益は
1450万円-100万円=1350万円
となります。

1350万円×20.315%=274万円
当初の294万円より20万円安くなりましたね。

とまあ、こういう特例があるわけです。

ただし、この特例を受けられるのは、相続税の納付期限から3年以内に売却した場合だけです。売ることが決まってるなら、あまり何年もモタモタしてないで、早めに動いた方がお得ということですね。

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